Drei stille Wertvernichter.
Die meisten Verluste in einem Gewerbeportfolio kommen nicht durch falsche Entscheidungen, sondern durch fehlende. Drei Beispiele aus der Praxis, mit Größenordnung.
Indexierungs-Fenster verpasst.
Ein Mietvertrag mit jährlicher Indexierung wird nicht rechtzeitig angepasst. Bei 2,5 % entgangener Anpassung über vier Jahre auf einer 200.000 € Jahresmiete laufen die Beträge auf.
Verlust: rund 20.000 € NKM pro Jahr, dauerhaft im Vertrag verankert.
CapEx ohne Prioritäten geschoben.
Dach, TGA, Fassade werden parallel notwendig, aber nicht gegeneinander abgewogen. Alles wird gleichzeitig dringend, der Wertgutachter setzt eine substantielle Wertberichtigung an.
Aus 200.000 € geplant wird 350.000 € Notmaßnahme. Plus Wertabschlag.
Anschlussvermietung verschlafen.
Der Hauptmieter belegt 60 % der Fläche und läuft in 18 Monaten aus. Ohne strukturierten Vorlauf wird die Anschlussvermietung sechs Monate vor Auslauf gestartet, im Markt-Tief, mit Mietzugeständnissen.
Differenz zur regulär verhandelten Miete: 8 bis 18 % weniger über die Vertragslaufzeit.
Track Record.
Bestand in der Phase, in der wirklich Arbeit anfällt: Mietverträge neu verhandeln, Neuvermietungskonzepte, CapEx priorisieren etc. Keine Buy-and-Hold-Bestände, keine institutionellen Großvolumina.
Standorte: Berlin · Leipzig · Magdeburg. Konkrete Referenzen auf Anfrage.
So arbeitest du mit uns.
Zwei kostenlose Schritte ins Gespräch — dann drei formelle Arten der Zusammenarbeit. Du wählst, wo du einsteigst und wie weit du gehst.
Erst kennenlernen — kostenlos.
Zwei Wege, bevor irgendetwas verbindlich wird. Beide kosten nichts und verpflichten zu nichts.
Drei Arten, formell zu arbeiten.
Wenn der erste Austausch beidseitig passt — drei klare Formate, mit fester Preis-Logik und definiertem Scope.
Pre-Check.
Halbtag mit dir, 15 strukturierte Fragen, schriftlicher Bericht mit Diagnose und Handlungsempfehlungen. Klärt, welche Hebel dein Objekt wirklich hat.
- Vor Ort oder digital, einmalig
- Schriftlicher Bericht mit konkreten Handlungsempfehlungen
- Verpflichtet zu keiner Folge-Zusammenarbeit
Bestands-Mandat.
Asset Management im Monatsrhythmus für deinen Bestand. Du behältst die strategische Hoheit, wir liefern die Steuerung — auch in schwierigen Phasen wie Leerstand, Mieterausfall oder Wertberichtigung.
- AM-Mandat (% NKM oder Pauschale)
- Monatliches Reporting mit KPI-Sicht
- Jahresstrategie, Steuerung von HV und PM, Eskalation in Krisen
Umbau-Begleitung.
Wenn ein Umbau, eine Konversion oder eine größere CapEx-Maßnahme ansteht — wir übernehmen die kaufmännische Steuerung in Eigentümer-Rolle. Auch für punktuelle Anlässe wie Mietvertragsverhandlung oder Ausschreibungen.
- CapEx-Konzept, Wirtschaftlichkeit, Vergabe-Steuerung
- Mietvertragsverhandlung bei Repositioning
- Bauleitungs-Aufsicht in Eigentümer-Rolle (kaufmännisch, nicht planerisch)
Alle drei Formate aus kaufmännischer Eigentümer-Rolle — nicht Projektentwicklung, nicht Planung.
Vier Dinge bringen wir mit.
Eigene Methode, eigene Software, ein kuratiertes Partner-Netzwerk, und eine klare Haltung dazu, was wir machen und was nicht. Keins davon kommt von der Stange.
Ein Blick ins Cockpit.
Vereinfachte Darstellung dessen, was wir intern für jedes Mandat sehen. Die Anwendung enthält weitere Module und wird laufend ausgebaut.
| Mieter / Fläche | Nutzung | m² | NKM | Vertrag bis | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| Vorderhaus · Bj. 2014 · 5 Etagen | |||||
| 3. OG | |||||
| SoftWorks AG3. OG · F-301 · MV-2019-008 | Büro | 480 | 4.290 € | 31.08.2027 | Auslaufend |
| 2. OG | |||||
| Praxis Hoffmann2. OG · F-201 · MV-2018-014 | Praxis | 240 | 2.150 € | 30.09.2026 | In Verhandlung |
| EG | |||||
| LeerstandEG · F-EG2 · seit 04.2025 · in Vermarktung | Einzelhandel | 290 | — | — | Leerstand |
| Anbau · Bj. 2018 · 4 Etagen | |||||
| 4.–6. OG (Multi-Etagen-MV) | |||||
| DataCorp Holding GmbHAnbau 4.–6. OG · 3 Flächen · MV-2023-002 · indexiert | Büro | 1.780 | 16.000 € | 31.12.2033 | Aktiv |
Vereinfachte Darstellung mit Beispieldaten. AMCT befindet sich in aktiver Weiterentwicklung.
Öffentlich gefördert.
Das Projekt „Asset Management Control Tower (AMCT)“ wird kofinanziert aus Mitteln der Europäischen Union und der Schleswig-Holstein Landesregierung.
Was du jetzt vermutlich fragst.
Die Punkte, die in den ersten Gesprächen am häufigsten kommen. Wenn dein Thema nicht dabei ist: schreib uns einfach.
Was ist ein Pre-Check und für wen lohnt der sich?
Der Pre-Check ist die einfachste Einstiegs-Leistung — ein Halbtag mit dir, vor Ort oder digital, plus schriftlicher Bericht mit Diagnose und Handlungsempfehlungen. Pauschal 5.000 € netto. Verpflichtet zu keiner Folge-Zusammenarbeit.
Sinnvoll für Eigentümer von Gewerbeobjekten, die wissen wollen: was steckt strategisch in meinem Objekt, jenseits dessen, was die Hausverwaltung im Reporting zeigt?
Wie unterscheidet sich Valurea von einer Hausverwaltung?
Eine Hausverwaltung verwaltet operativ: Mieter, Verträge, Abrechnungen, Handwerker, Tagesgeschäft. Wir steuern strategisch: Mietverträge bewerten, CapEx planen, Vermietung führen, Reporting verdichten, Entscheidungen mit dir treffen.
Wir ersetzen die Hausverwaltung nicht. Sie bleibt operative Partnerin. Wir sitzen zwischen dir und ihr, übersetzen Strategie in operative Anweisungen und operative Realität in strategische Entscheidungen.
Wie funktioniert die Zusammenarbeit, wenn ich schon eine Hausverwaltung habe?
Wir kommen direkt zu dir als Eigentümer rein, ohne deine Hausverwaltung zu ersetzen. Dein Vertrag mit der Hausverwaltung bleibt unverändert. Wir steuern sie in deinem Auftrag und werden zu deinem direkten Ansprechpartner für strategische Fragen.
Wenn die Hausverwaltung operativ gut läuft, ist das die ideale Konstellation. Wenn nicht, helfen wir bei der Begleitung zu einer besseren Verwaltung, mit dem Partner-Netzwerk im Rücken.
Was kostet ein Bestands-Mandat?
Wir arbeiten entweder als Pauschal-Mandat (monatliche Fee, fest kalkuliert für einen definierten Scope) oder als prozentualer Anteil an der Netto-Kaltmiete. Welche Variante besser passt, hängt von Objektgröße, Komplexität und Steuerungstiefe ab.
Konkrete Zahlen besprechen wir nach dem Erstgespräch und einem ersten Blick auf das Objekt. Untergrenze: ab etwa 1 Mio € Nettokaltmiete pro Jahr rechnen sich Mandate für beide Seiten seriös.
Was ist AMCT und brauche ich davon irgendwas?
AMCT (Asset Management Control Tower) ist unsere eigene Software. Mit ihr sehen wir auf einen Blick, wo in deinem Portfolio Entscheidungen anstehen: welche Mietverträge zur Indexierung fällig sind, welche CapEx-Maßnahmen Priorität haben, wo Klumpenrisiken aufbauen, wo NOI-Hebel ungenutzt liegen.
Du brauchst nichts davon zu lernen oder zu lizenzieren. AMCT ist unser internes Werkzeug. Du bekommst die Ergebnisse: monatliches Reporting, Jahresstrategie, Entscheidungsvorlagen mit Begründung.
Wohn-Portfolio, machst du das auch?
Unser Fokus liegt klar auf Gewerbeimmobilien, vor allem Büro und Value-Add. Wohnobjekte nehmen wir nur opportunistisch an, wenn sie zur Steuerungs-Logik passen, zum Beispiel ein Mixed-Use-Objekt mit dominant gewerblicher Nutzung.
Reines Wohnportfolio ist bei spezialisierten Anbietern besser aufgehoben. Bei Bedarf vermitteln wir aus dem Partner-Netzwerk.
Wo seid ihr ansässig, wo arbeitet ihr?
Sitz ist in Zarpen, Schleswig-Holstein. Klein, ruhig, im Norden. Mandate führen wir deutschlandweit. Erstgespräch und Mandats-Reviews finden vor Ort oder digital statt, der Rest läuft remote über AMCT.
Wir fahren gerne raus zu den Objekten, nach Berlin, München oder Leipzig. Akquise-Schwerpunkt bleibt Norddeutschland, weil persönliche Empfehlungs-Netzwerke lokal funktionieren.
Einblicke.
Kurze, fundierte Texte zu Asset Management für Gewerbeimmobilien – aus der Praxis, ohne Marketing-Geschwätz.
Drei Versprechen, bevor wir zusammenarbeiten.
Keine Hotline, kein Funnel, keine Standard-Mail-Strecke. Wer hier anfragt, bekommt Klartext.
Persönliche Antwort. Innerhalb von 24 Stunden.
Anfragen an moin@valurea.de werden von mir oder meiner Assistenz gelesen und beantwortet. Keine Hotline, keine Ticket-Nummer. Werktags meist deutlich schneller.
Erstgespräch ohne Pitch.
30 Minuten am Telefon oder per Video. Du beschreibst die Lage, ich höre zu und ordne ein. Kein Verkaufsskript, kein Verbindlichkeitsdruck, keine Kosten.
Klare Antwort, klares Ende.
Wenn es passt, kommt ein konkretes Angebot mit Scope und Preis. Wenn nicht, eine ehrliche Absage mit Begründung. Du weißt nach dem Gespräch, woran du bist.
Reden wir.
Austausch auf Augenhöhe, zwischen Unternehmern. Per Telefon, per Mail, oder vor Ort, wie's für dich passt. Wir hören, was du brauchst, und sagen, ob wir das liefern können.
moin@valurea.deOder kurz per LinkedIn, da bin ich regelmäßig unterwegs.